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成功园区看上海:上海园区发展提炼了哪些经验?

2016-02-17 09:05:30 来源:招商引资内参 我要评论(0)
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 就全国产业园区发展而言,上海的园区发展无疑处于领 先位置。经过二十多年的发展,上海产业园区进入到了主要依?#30475;?#37327;土地开发利用的阶段。招商引资内参选取此文在对上海2040城市规划和“十三五”规划研究基础上,提炼了上海园区经验分享给诸位。

  【招商引资内参正文】

  通过对上海产业园区研究,我们可以看到5大发展趋势明显:

  一是产城融合发展趋势,部分较大规模的104区块,围绕人的高?#20998;市?#27714;,将适度增加居住、休闲功能,推进产业融合和产城融合;

  二是用地复合利用趋势,工业用地、研发类用地、商办用地和住宅用地在控详规划上将逐步落图,实现用途混合;

  三是开发主体多元化趋势,除了传统园区开发商外,国内外优秀的园区开发机构、传统的住宅和商业地产商等都已经不同程度的进入了园区开发领域,园区开发产品不断丰富;品牌效应凸显;

  四是园区开发基金化趋势,产业地产开发的长周期、大资金、专业化特点,催生了”基地+园区地产基金+创业企业风险投资基金”的协同融合发展;

  五是园区服务集成化趋势,为满足入驻企业和人的全面需求,充分利用”互联网+?#34180;?#20135;业联盟、共享经济等多?#22336;?#24335;,提供全方位的企业服务。这些趋势变化对园区二次开发工作提出了新的要求,特别是以下三个方面工作的重要性凸显。

  一、体制机制呈保障

  一是建立?#34892;А?#26377;力的政府议事协调机制(如区域开发管委会、领导小组、联席会议等)。园区开发,特别是涉及大?#30475;?#37327;用地的园区开发,由于涉及政府、开发机构、原有业主等多方利益,涉及规划、土地、产业、环保、建设、交通、人口等众多政策以及市、区、街镇三级政府,一个?#34892;А?#26377;力的政府议事协调机制,必不可少。有利于协调解决园区开发中遇到的瓶颈问题,实现各方充分的沟通交流。这也是上海推进重点园区开发的成功经验之一。

  二是明确园区开发机构定位并充分授权。面对大量已出让的存量用地,园区开发机构如何推进二次开发,是负责划定的整个区域开发,还是单个地块的开发在规划编制、土地收储或转让、招商引资、开发时序等方面是否有政府明确的授权;如何处理与街镇所属的原有园区开发机构的关系 如何确保股东的协调一致等一系列重大问题,应当有明确的结论和执行依据。

  二、开发模式是关键

  对于推进园区二次开发,开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地),抑或一二级联动开发的问题:在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进?#26143;?#37325;资产配置的问题 在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。归纳起来,目前园区二次开发的典型模式包括:

  一是临港模式。在临港管委会的统一规划和管理下,由临港集团、闵联集团、港城集团、张江集团、金桥集团、陆家嘴集团等共同开展土地一级开发、二级开发工作。国内包括苏州工业园区等均采用类似模式。开发机构一般具有政府背景,与各级政府紧密协作,共同推进区域开发。

  二是漕河泾松江园区模式。即仅开展土地二级 开发,通过招拍挂拿到土地后,进行统一规划开发,招商引资,自行确定园区内土地出让、厂房(楼宇)出售安排。与政府在税收(专项资金)、股东权益等方面进行密切合作,通过”区区合作、品牌联动”实现共赢。

  三是华夏幸福模式。是典型的园区开发PPP模式,已经写入了国家发改委即P项目典型案例?#23567;?#30001;固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供得设计、投资、建设、运营一体化服务,通过政企合作、特许经营、提供公共产品和服务、明确收益回报机制、实施风险分担机制等推动区域发展。

  四是创意园区模式(如越界、8号桥等)。在不涉及产权关系变更的情况下,以租赁方式获得土地及房屋使用权,进行改造后再利用。

  五是创新工场模式。将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务,以及政府在空间载体等方面的支持进行协同,将园区载体的薄利甚?#37327;?#25439;与风险投资的高风险高收益进行组合,实现共赢。

  六是普洛斯物流地产模式。普洛斯通过引入海外地产基金,通过专业化的园区定位和运营,实现稳定收益后,将资产打包实现证券化、基金化,再进行滚动开发。

  七是清华?#33805;?#22253;模式。如清华?#33805;?#22253;在松江中山街道的项目,采用轻重资产分离?#21738;?#24335;。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等:轻资产公?#23621;?#37325;资产公司签订委托服务合同,负责园区招商引资、企业服务?#21462;?#20026;体现激励,轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

  八是万科模式。在推进住宅地产的同?#20445;?#36890;过商办用地上的精细化商业地产开发、“星商汇”企业服务模式、与天安数码等合作开发研发类用地等方式,稳步进军产业地产领域,打造万科特色的园区产业地产。

  三、苦练内功是前提

  园区开发不同于住宅开发,除了地产产品、物业服务之外,还需要考虑产业特点、企业需求;除了土地招拍挂、工程项目报建审批之外,在规划、建设、招商、企业服务的全生命周期中,需要获得政府各个部门的全方位支持。

  园区开发,特别是二次开发,对开发机构提出了更高的要求。如在园区整体规划和产业定位方面,需要把握产业发展趋势和区域发展特点;在园区规划建设中,需要打造满足不同用户需求的、有品牌的园区产品线;在园区品牌宣传?#24179;?#26041;面,需要制作高质量的视听材料;在与政府、原有业主的沟通交流方面,需要更加积极,掌握主动权;在与行业先进对标方面,需要发挥各自专长、形成园区开发联盟,共同推进区域开发。

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